Менее года назад Закон о госрегистрации недвижимости получил новую редакцию, которая заработает с 01.01.12 г. Предполагается, что с этой даты госрегистрацией недвижимости займется Минюст. А до тех пор по предписанию Заключительных и переходных положений Закона № 1878 этим продолжат заниматься хорошо всем известные БТИ. Вот только упомянутые положения Закона № 1878 предписывают БТИ проводить госрегистрацию не только права собственности на недвижимость, но и других вещных прав на нее. А Временное положение № 7/5, которое на сегодня непосредственно регулирует вопросы госрегистрации, этого нюанса не учитывает. Стало быть, ему срочно требовалась свежая кровь. И вот, благодаря приказу Минюста № 1692/5, Временное положение № 7/5 будет приведено в соответствие с Законом № 1878, то есть фактически изложено в новой редакции. И она вступило в силу 1 октября 2010 года.
Что подлежит регистрации
Вещные права
Как и ожидалось, перечень вещных прав на недвижимость, подлежащих госрегистрации, увеличится. Кроме традиционного права собственности, БТИ станут проводить госрегистрацию:
— права пользования (сервитута) на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках;
— права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями;
— доверительного управления недвижимостью;
— права собственности на объекты незавершенного строительства.
Из них все, кроме права собственности на объекты незавершенного строительства, принадлежат к производным правам, определенным ст. 4 Закона о госрегистрации недвижимости.
То есть их регистрируют лишь после госрегистрации права собственности на такую недвижимость (абз. 2 п. 16 Новой редакции положения). Это значит, что сдать в аренду новострой, официально не принятый в эксплуатацию, и зарегистрировать право аренды на него в БТИ не удаст-если нет госрегистрации права аренды, то нет и официального признания и подтверждения государством факта возникновения права аренды.
Именно такой вывод можно сделать на основании п. 12 Новой редакции положения. Но и это еще не все.
Как мы знаем, договоры аренды недвижимости сроком на 3 года и более подлежат госрегистрации, без которой они считаются незаключенными. Но с 01.10.10 г. регистрируют не только договоры, а само право пользования (найма) недвижимостью. Причем Новая редакция положения не разделяет сроки, на которые передается право пользования: до трех лет или на три года и более. Тогда возникает вопрос: чем чревато отсутствие такой регистрации?
После 01.10.10 г. и до 01.01.12 г., очевидно, ничем. Поскольку договора аренды недвижимости до трех лет заключают в простой письменной форме, а от трех нотариально удостоверяют и регистрируют. Стало быть, если договор аренды (на три года и более) прошел и нотариальное удостоверение, и госрегистрацию, то он заключен по всем правилам. Поэтому в указанный период времени, на наш взгляд, отсутствие регистрации права пользования на действительность договора аренды не влияет.
А вот после 01.01.12 г. ст. 794 ГКУ получит новую редакцию (благодаря Закону № 1878). И если сейчас она предусматривает госрегистрацию договора аренды на три года и более, то с той даты она будет обязывать проводить госрегистрацию права пользования недвижимостью на аналогичный срок. А согласно ч. 3 ст. 3 Закона о госрегистрации прав, права на недвижимость, подлежащие госрегистрации, будут возникать с момента такой регистрации. Вот и получается, что после 01.01.12 г. госрегистрация права пользования будет прямо влиять на сам факт возникновения такого права у пользователя.
К сожалению, все это Новая редакция положения не учитывает и формально настаивает на госрегистрации права пользования на любой срок. Но если учесть вышесказанное, то с 01.10.10 г. идти в БТИ за госрегистрацией права пользования недвижимостью — выбор самого субъекта хоздеятельности. Ибо нет ни прямой ответственности, ни разъяснений Минюста относительно Новой редакции положения.
Хотя если, опять-таки, вспомнить, что госрегистрация прав — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности и других вещных прав, то не исключено, что налоговики будут это использовать. В частности, следуя такой логике: без госрегистрации права аренды нет признания факта самой аренды государством, значит, нет и валовых расходов по такой аренде. Может, подобный вывод и преждевременен, но сбрасывать его со счетов тоже не стоит.
Заключая договоры относительно прав на недвижимость, помните о предостережении из п. 2.10 Новой редакции положения. Ибо он предписывает в документах, подаваемых для регистрации прав, полностью указывать ФИО физлиц, наименования юрлиц, их местожительство и местонахождение соответственно. То бишь, если в преамбуле договора арендодателя назвать, к примеру, ООО "Опус", то можно нарваться на отказ в госрегистрации прав.
Объекты недвижимости
Помимо госрегистрации вещных прав на традиционные объекты, такие как жилые дома, квартиры, здания, можно будет рассчитывать и на госрегистрацию сооружений. Временное положение № 7/5 и ранее вроде бы о них упоминало, но все же не так четко, как это предусмотрено Новой редакцией положения. В частности, речь идет об инженерных, гидротехнических и других сооружениях, которые по определению не относятся к зданиям и помещениям, а предназначены для выполнения специальных технических функций. И это понятие слово в слово соответствует тому, которое упоминает Национальный стандарт №2 "Оценка недвижимого имущества", утвержденный постановлением КМУ от 28.10.04 г. № 1442. Кстати, примерно год назад Минюст уже обращался к проблеме госрегистрации права собственности на сооружения, изложив свои взгляды на нее в Методических рекомендациях по определению недвижимого имущества, находящегося на земельных участках, право собственности на которые подлежит государственной регистрации (утверждены приказом от 14.04.09 г. № 660/5).
Процедурные новшества
Момент принятия заявления
Раньше Временное положение № 7/5 не могло похвалиться прозрачностью относительно вопроса, когда же заявление о госрегистрации прав считается принятым БТИ. Теперь сей пробел ликвидирован, ибо моментом принятия заявления станет внесение регистратором БТИ записи в журнал учета заявлений (п. 23 Новой редакции положения).В свою очередь, этому "моменту" по Закону о госрегистрации прав суждено играть очень важную роль,так как датой и временем госрегисграции права и его отягощения будут считаться дата и время регистрации заявления (ч. 11 ст. 15 данного Закона).
Приостановка рассмотрения заявления
Регистратор БТИ вправе приостановить рассмотрение заявления, если:
— документы для госрегистрации будут поданы не в полном объеме;
— суд вынесет определение о запрете регистрационных действий;
— документы изъяты из регистрационного дела;
— подано заявление о госрегистрации производного права до госрегистрации основного права.
Любопытно, что Закон о госрегистрации отводит заявителю 5 рабочих дней на устранение недостатков в поданном пакете документов. А если рассмотрение приостановлено по судебному решению, то заявление "обездвиживают" до устранения обстоятельств, послуживших основанием для такого судебного вердикта.
А вот по п. 3.3 Новой редакции положения получается,что рассмотрение заявления приостанавливается на срок существования определенных обстоятельств, но не более чем на 30 календарных дней. Однако, учитывая, что норматив Минюста вступит в силу раньше, то им и придется руководствоваться до тех пор, пока эстафету у него не примет Закон о госрегистрации недвижимости. К слову, новым основанием для отказа в госрегистрации будет неустранение в 30-дневный срок с момента направления решения о приостановлении недостатков, из-за которых оно было принято.
Порядок действий госрегистратора
После фиксации заявления регистратор переходит к его рассмотрению. В первую очередь он устанавливает (п. 3.1 Новой редакции положения):
1) соблюдена ли письменная форма правочина и его нотариальное удостоверение (если оно установлено законом);
2) соответствуют ли полномочия лица, которое подает документы, и сторон правочина, согласно которым осуществляется госрегистрация прав;
3) согласованность сведений о недвижимости в Реестре прав собственности на недвижимое имущество (далее — Реестр прав) и поданных документах;
4) аналогичность данных о наличии/отсутствии информации (документов),
которые подтверждают ограничения, препятствующие регистрации прав;
5) выполнены ли условия правочина, с которыми закон и/или договор связывает проведение госрегисграции возникновения,
перехода,прекращения прав на недвижимость или их отягощений.
Итак, если ни одно из этих оснований не остановило регистратора, процесс продолжается. Если же и этот этап проходит успешно, регистратор принимает решение зарегистрировать права на недвижимость.
Оно сопровождается внесением записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество. После этого лицу заявившему права, выдают извлечение,свидетельство о госрегистрации и возвращают правоустанавливающий документ
Имея свидетельство, лицо считается владельцем (правообладателем) недвижимости и может заключать сделки по ее отчуждению.
Срок госрегистрации
Раньше в соответствии с п. 3.4 Временного положения № 7/5, на рассмотрение заявления и принятие решения о госрегистрации или отказе в ней сейчас отведено 30 календарных дней без учета времени на техинвентаризацию.
С 01.10.10 г. этот срок изменился на 14 рабочих дней. Аналогичный срок отведен и для принятия решения о выдаче извлечения из Реестра прав или в его отказе (п. 7.7 Новой редакции положения). В обоих случаях отсчет начинается с момента принятия заявления.
Обновления в рядах документов
Для госрегистрации прав собственности и других вещных прав по правочинам, не подлежащим нотариальному удостоверению (например, договоры аренды недвижимости сроком до трех лет), необходимо будет предоставить:
извлечения о наличии/ отсутствии запрета и/или ареста недвижимости из Единого реестра запретов отчуждения недвижимого имущества и извлечение из государственного реестра отягощений движимого имущества (о наличии либо отсутствии налогового залога) (п. 2.5 Новой редакции положения).
Если регистрируют права пользования (найма, аренды) зданиями, капитальными сооружениями, по которым заключены сделки, не удостоверенные нотариально, то к указанным документам прилагают извлечение из Государственного реестра ипотек. Если окажется, что недвижимость находится в ипотеке, то регистратору БТИ надо будет предоставить согласие ипотекодержателя на передачу объекта в пользование.
Право собственности на незавершенное строительство
Сначала немного истории. Регистрация прав собственности на незавершенку всегда была проблематичной. Поскольку, несмотря на ч. З ст. 331 ГКУ которая позволяет это сделать, п. 1.6 Временного положения № 7/5 настаивает, что право собственности можно зарегистрировать лишь на объекты, строительство которых закончено и они приняты в эксплуатацию. То есть противоречие очевидно: права на незавершенный объект регистрировать необходимо, но в то же время для БТИ есть определенная преграда. Разрушить ее пытался Минюст (см. письмо от10.05.06 г. № 19-32/1) и Минжилкоммунхоз (см. письмо от 13.12.07 г. № 5/4-614). В итоге после регистрации детельство о праве собственности не выдавали, обходясь извлечением о госрегистрации прав и извлечением из Реестра прав. Одним словом, теми документами, которые подтвердят принадлежность объекта незавершенки конкретному лицу для того случая, если ему необходимо будет, например, продать ее.
В Новой редакции положения эта цель взята за основу: "Право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации в случае необходимости заключения правочина относительно объекта незавершенного строительства" (п. 1.4). А документы, обязательные для такой госрегистрации, указали в п. п. 4.2, 4.3 Новой редакции положения. И с 01.10.10 г. венцом госрегистрации незавершенки будут все те же извлечения: о госрегистрации прав и из Реестра прав.
Список использованных нормативно-правовых актов:
1. ГКУ — Гражданский кодекс Украины.
2. Закон о госрегистрации прав — Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" от 01.0704 г. № 1952-IV
3. Закон № 1878 — Закон Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" и другие законодательные акты Украины" от 11.02.10 г. №1878-VI.
4. Приказ Минюста № 1692/5 — приказ Минюста "О внесении изменений в приказ Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 г. № 7/5 "Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество" от 28.07.10 г № 1692/5.
5. Временное положение № 7/5 — Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 0702.02 г. № 7/5.
