СоцПроект "Россия-Украина"

При создании Налогового кодекса (далее – НК) его разработчики уделили особое внимание налогообложению недвижимости и операций с ней.

В частности, местные налоги и сборы пополнились таким видом налога, как налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Кодексом определяется, что такой налог обязательно устанавливается местными советами.

Законодатель также определил капитальные инвестиции как хозяйственные операции, предусматривающие приобретение зданий, сооружений, других объектов недвижимой собственности, которые учитываются при налогообложении прибыли предприятий.

Как отдельную категорию НК рассматривает аренду жилья с выкупом, определяя последнюю как хозяйственную операцию юридического лица, предусматривающую в соответствии с договором аренды жилья с выкупом, передачу другой стороне - физическому лицу (лицу-арендатору) имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено и / или жилье за плату на срок до тридцати лет, по истечении которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей и отсутствии других обременений и ограничений на такое жилье, последнее переходит в собственность арендатора. Аренда жилья с выкупом может предусматривать уступки права требования на платежи по договору аренды жилья с выкупом.

Говоря об администрировании налогов на недвижимость, следует заметить, что с целью проведения налогового контроля налогоплательщики подлежат регистрации или постановке на учет в органах государственной налоговой службы по месту расположения недвижимого имущества.

НК также устанавливает обязанность органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество или прав на него отчитываться в ГНС - об облагаемом недвижимом имуществе, относительно которого у физических лиц возникает или прекращается право собственности, ежемесячно, но не позднее 10 числа следующего месяца.

В период с 1 января 2011 года до 1 января 2016 года применяется ставка 0 процентов для плательщиков налога на прибыль, которые удовлетворяют критериям малого предпринимательства. Однако эти положения не распространяются на субъектов хозяйствования, осуществляющих операции с недвижимым имуществом, аренду (в том числе предоставление в аренду торговых мест на рынках и / или в торговых объектах).

Кодекс предусматривает также налогообложение полученных нерезидентом с источником их происхождения из Украины доходов от продажи недвижимого имущества, расположенного на территории Украины, принадлежащего нерезиденту, в том числе имущества постоянного представительства нерезидента. Указанная норма корреспондируется с нормами международных договоров в сфере избегания двойного налогообложения.

НК дано определение термину «услуги домашнего обслуживающего персонала», который применяется к операциям с недвижимостью и включает услуги ремонта или строительства объектов движимого или недвижимого имущества, принадлежащего физическому лицу, членам его семьи, от их имени или по их поручению какому-либо третьему лицу.

Кодексом определены особенности налогообложения дохода от предоставления недвижимости в аренду (субаренду), жилищный наем (поднаем).

В частности налоговым агентом налогоплательщика - арендодателя относительно его дохода от предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, земельной доли (пая), имущественного пая является арендатор.

При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее, чем минимальная сумма арендного платежа, установленная законодательством по вопросам аренды земли.

Налоговым агентом налогоплательщика - арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду объектов недвижимости, иных, нежели указанные выше (включая земельный участок, находящийся под такой недвижимостью, или приусадебный участок), является арендатор.

При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сумма арендного платежа определяется по методике, утверждаемой Кабинетом Министров Украины, исходя из минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости с учетом места ее расположения, других функциональных и качественных показателей, устанавливаемых органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых оно находится, и обнародуется способом, наиболее доступным для жителей такой территориальной общины. Если минимальная стоимость не установлена или не обнародована до начала отчетного (налогового) года, объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре аренды.

Недвижимость, принадлежащая физическому лицу-нерезиденту, предоставляется в аренду исключительно через физическое лицо-предпринимателя или юридическое лицо-резидента (уполномоченных лиц), выполняющих представительские функции такого нерезидента на основании письменного договора, и выступают его налоговым агентом относительно таких доходов. Нерезидент, который нарушает нормы этого пункта, считается уклоняющимся от уплаты налога.

Если арендатор является физическим лицом, которое при этом не является субъектом хозяйствования, то лицом, ответственным за начисление и уплату (перечисление) налога в бюджет, является налогоплательщик - арендодатель.

В случае совершения нотариального действия относительно удостоверения договора аренды объектов недвижимости, нотариус обязан направить информацию о таком договоре органу государственной налоговой службы по налоговому адресу налогоплательщика - арендодателя в форме и способом, установленным Кабинетом Министров Украины. В случае нарушения такой формы или способа нотариус несет установленную законом ответственность за нарушение порядка или сроков предоставления налоговой отчетности.

Органы налоговой службы в НК наделены полномочиями получать от нотариусов на свои письменные запросы информацию о вступлении физического лица в права наследника с обязательным указанием полных данных о таком лице (Ф.И.О., N и серия паспорта, г/р, место жительства т.д.) и данные об имуществе (недвижимое, движимое, средства и т.д.), полученное по наследству.

Субъекты хозяйствования, осуществляющие посредническую деятельность, связанную с предоставлением услуг по аренде недвижимости (риэлторы), обязаны направить информацию о заключенных при их посредничестве гражданско-правовых договорах (соглашениях) об аренде недвижимости в орган государственной налоговой службы по месту своей регистрации в сроки, предусмотренные для представления налогового расчета в форме, установленной центральным органом государственной налоговой службы. Указанные нормы корреспондируют с требованиями законодательства о борьбе с отмыванием средств, полученных преступным путем. Однако кодекс не устанавливает предельную стоимость сделки, из которой возникает обязанность такого информирования.

НК к доходу с источником происхождения из Украины относит доход от продажи движимого и недвижимого имущества, полученный резидентами или нерезидентами на территории Украины.

Не облагается налогом доход, полученный плательщиком налога от продажи или обмена не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года:

* жилого дома,
* квартиры или их части,
* комнаты,
* садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке),
* а также земельного участка, который не превышает нормы бесплатной передачи, определенные Земельным кодексом Украины в зависимости от его назначения.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку согласно законодательству.

Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются), определяется Кабинетом Министров Украины.

При проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора, а также ежеквартально представляет органу государственной налоговой службы по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таком договоре, включая информацию о его стоимости и сумме уплаченного налога в порядке, установленном НК для налогового расчета.

При учете доходов ФЛП кодекс предусмотрел, что к расходам физического лица-предпринимателя не относится стоимость приобретенного движимого и недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, в случае если такое имущество приобретено до государственной регистрации физического лица субъектом предпринимательской деятельности и/или не используется в такой деятельности.

Налог на недвижимое имущество, определенный кодексом, имеет следующие особенности.

Плательщиками налога являются лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой недвижимости. Объектом налогообложения является объект жилой недвижимости.

НК разграничил в целях налогообложения объекты жилой и нежилой недвижимости.

Объекты жилой недвижимости, в соответствии с кодексом, это здания, отнесенные в соответствии с законодательством в жилой фонд, дачные и садовые дома.

Объекты жилой недвижимости делятся на следующие типы:

а) жилой дом - здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, иными правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Жилые дома делятся на жилые дома усадебного типа и жилые дома квартирного типа разной этажности;

б) жилой дом усадебного типа - жилой дом, расположенный на отдельной земельном участке, который состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений;

в) пристройка к жилому дому - часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, имеющая с основной частью дома одну (или более) общую капитальную стену;

г) квартира - изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания;

г) коттедж - одно-, полутораэтажный дом небольшой жилой площади для постоянного или временного проживания с приусадебным участком;

д) комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах - квартира, в которой живут двое или больше квартиросъемщиков;

е) садовый дом - дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов;

е) дачный дом - жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха;

Объекты нежилой недвижимости – это здания, кроме тех, которые отнесены в соответствии с законодательством в жилой фонд, а также дачных и садовых домов.

Площадь объекта жилой недвижимости, в котором физическое лицо-налогоплательщик зарегистрировано в установленном законом порядке, уменьшается:

* для квартиры - на 120 кв. метров;
* для жилого дома - на 250 кв. метров.

По решению сельской, поселковой или городской власти от налогообложения полностью или частично могут освобождаться:

а) пристройки к жилым домам, которые используются для содержания домашних птиц и животных;

б) пристройки к жилым домам, которые используются для хранения садово-хозяйственного инвентаря;

в) гаражи (встроенные в подвальные помещения жилых домов или пристроенные к ним);

г) подвальные помещения;

г) чердаки;

д) ветхие и аварийные дома.

Ставки налога устанавливаются сельским, поселковым или городским советом в следующих размерах за 1 кв. метр общей площади объекта жилой недвижимости:

* для квартир, общая площадь которых не превышает 240 кв. метров, и жилых домов, общая площадь которых не превышает 500 кв. метров, ставка налога не может превышать 1% размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года;
* для квартир, общая площадь которых превышает 240 кв. метров, и жилых домов, общая площадь которых превышает 500 кв. метров, ставка налога составляет 2,7% размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года.

Налоговый (отчетный) период по налогу на недвижимость равен календарному году.

Исчисление суммы налога по объектам жилой недвижимости, находящимся в собственности физических лиц, проводится органом ГНС по местонахождению объекта жилой недвижимости.

Налоговое уведомление-решение о сумме налога, подлежащей уплате, и платежные реквизиты направляются органами государственной налоговой службы плательщикам по месту их жительства (регистрации) до 1 июля отчетного года.

Налогоплательщики - юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года, и до 1 февраля этого же года подают декларацию органу ГНС по местонахождению объекта налогообложения.

Кодексом увеличены ставки налога за земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, нормативная денежная оценка которых не проведена.

Ставки налога за земельные участки, нормативная денежная оценка которых не проведена, устанавливаются в следующих размерах:

Группы населенных пунктов с численностью населения, тыс. лиц

Ставки налога,

гривен за 1 кв. метр

Коэффициент, применяющийся в г. Киеве, Симферополе, Севастополе и городах областного значения

до 3

0,24

от 3 до 10

0,48

от 10 до 20

0,77

от 20 до 50

1,2

1,2

от 50 до 100

1,44

1,4

от 100 до 250

1,68

1,6

от 250 до 500

1,92

2,0

от 500 до 1000

2,4

2,5

от 1000 и более

3,36

3,0

В населенных пунктах, отнесенных Кабинетом Министров Украины к курортным, к ставкам налога, указанным выше, применяются следующие коэффициенты:

* на южном побережье Автономной Республики Крым - 3;
* на юго-восточном побережье Автономной Республики Крым - 2,5;
* на западном побережье Автономной Республики Крым - 2,2;
* на Черноморском побережье Николаевской, Одесской и Херсонской областей - 2;
* в горных и предгорных районах Закарпатской, Львовской, Ивано-Франковской и Черновицкой областей - 2,3, кроме населенных пунктов, которые в соответствии с законодательством отнесены к категории горных;
* на побережье Азовского моря и в других курортных местностях - 1,5.